El equipo de urbanistas y arquitectos que por encargo de El Corte Inglés ha redactado el Plan de Reforma Interior de los terrenos ocupados en la Carretera de Su Eminencia por la antigua factoría textil de su filial Industrias y Confecciones (Induyco) incluye en el mismo una Memoria de Viabilidad Económica de la operación de construcción de 607 viviendas más locales de carácter terciario (comercios) y llega a la conclusión de que sería beneficiosa para la firma de grandes almacenes, en concreto, 10,63 millones de euros.
Para el escenario considerado, se plantea la construcción de un edificio en cada una de las parcelas lucrativas del ámbito, tanto residenciales como parcela independiente de uso terciario, de acuerdo a las condiciones urbanísticas previstas en la ordenación y que ya publicó Viva Sevilla. La propuesta de ordenación incluye la reurbanización de cinco parcelas, dos de ellas de vivienda libre y tres de protegida, destacando la construcción de torres de doce plantas en las primeras y de hasta ocho plantas en los bloques de las segundas.
Para el cálculo del Plan de Ejecución Material (PEM) de las obras de construcción previstas se utiliza como referencia el “Método para el cálculo simplificado de los presupuestos estimativos de ejecución material de los distintos tipos de obras” del Colegio Oficial de Arquitectos de Sevilla, contrastando sus valores con los índices actuales de costes de mercado.
El resultado se refleja que cada uno de los dos bloques de doce plantas que se destinarían a vivienda libre el coste sería de unos 36,6 millones (16,5 la parcela 1 y 20,1 la parcela 2) mientras que el de las tres parcelas destinadas a vivienda protegida, con ocho plantas, rondarían entre los 8 y los 8,5 millones, con un total de 25 millones, sumando un total de 61,85 millones en viviendas. A ello se sumarían los 3,8 millones del valor que estiman en locales colerciales, lo que elevaría el total a 65,7 millones, a los que habría que agregar los gastos generlaes y el beneficio industrial, con un coste de construcción total de 78,2 millones.
A las cifras anteriores hay que unir los costes de honorarios profesionales por la redacción del proyecto más la dirección de obra, cifrados en un 7%, que se elevarían a 4,6 millones, y los cortes de gestión, tasas, financieros y otros, estimados en un 12%, que superarían los 7,8 millones, con lo que el coste total de construcción estimado ascendería a 90.696.429,00 de euros.
El resumen final de costes de la actuación prevé que los costes de la operación urbanizadora se sitúen en los 7.013.704,26 euros y los de edificación, el 90.696.429 euros, elevenado el coste total hasta los 97.710.133,26 euros.
INGRESOS PREVISTOS
Se ha estimado un precio de venta según muestras del entorno tanto para uso residencial como uso terciario comercial de 2.000 euros/m2.
De acuerdo a este precio de venta y superficies lucrativas previstas en la ordenación, los ingresos posibles para el total de la actuación ascienden a 135.417.000,00 euros.
Para el cálculo del precio de suelo se ha estimado un 20% de los ingresos totales. Conforme a ello, el precio de suelo a considerar sería de 27.083.400,00 euros.
De esta forma, el balance final, por tanto, contemplaría un coste total para las obras urbanización, construcción y adquisición del suelo de 124.793.533,26 euros mientras que los ingresos previstos sería de 135.417.000,00 euros, con un saldo positivo en ganancias de 10.623.467 euros.
SITUACIÓN LABORAL
La operación urbanística coincide en el tiempo con la primera manifestación de los trabajadores de El Corte Inglés en sus 80 años de historia a principios de este mes de enero y coincidiendo con el inicio del periodo de rebajas. La plantilla reclama la eliminación de jornadas excesivas, establecidas por un acuerdo de 2017, que permiten horarios de hasta 10 horas al día y jornadas consecutivas de 11 días sin descanso, que alcanzan las 60 horas semanales en ciertas etapas.
