La Asociación de Vecinos de Los Remedios ha solicitado al Ayuntamiento, en un escrito cursado a la Junta del Distrito, que el Pleno municipal apruebe una adenda al convenio urbanístico firmado con los dueños de la antigua fábrica de tabacos de Altadis (el grupo KKH Property Investors) para corregir la, a su juicio, actual insuficiente cesión de m2 destinados a equipamiento del barrio, el cual tiene el mayor déficit de dotaciones de toda Sevilla. Mientras tanto, sigue el vaciado de los inmuebles que componen el complejo fabril para su transformación en un hotel de lujo, comercios y oficinas.
Los vecinos solicitan al Pleno municipal que la insuficiente cesión, estimada en el menos 4.034 m2, se corrija mediante una adenda al convenio urbanístico, sin necesidad de utilizar otro instrumento de ordenación urbanística, alterar licencias de construcción, o recurrir a un procedimiento contencioso administrativo que pudiese interrumpir cautelarmente las obras en marcha.
El Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) de Sevilla, aprobado definitivamente el 15 de marzo de 2007, identifica un grave déficit de dotaciones urbanas en el barrio de Los Remedios, con una media de 1,17 m²/habitante de equipamientos públicos, cuatro veces menor que la media de la ciudad (4,62 m²/habitante).
Según la Asociación de Vecinos, el convenio entre el Ayuntamiento y Altadis ya recogía que el suelo debía ordenarse partiendo de su consideración como suelo urbano no consolidado. En el mismo sentido el Pleno del 27 de marzo de 2015, con Juan Ignacio Zoido de alcalde, aprobó inicialmente la Modificación Puntual 12 del PGOU, que contemplaba el cambio del uso del suelo industrial de la fábrica de Altadis a un nuevo uso hotelero y justificaba que:
"Como consecuencia del cambio de uso y de lo establecido en el Artículo 45.2.B.c) de la LOUA, la innovación afecta a la clasificación del suelo del ámbito del área de reforma interior que se propone, pasando de Suelo Urbano Consolidado a Suelo Urbano No Consolidado".
El acta de dicho Pleno recoge que la actuación constituye una reforma interior que "debe ajustarse a lo previsto en el Artículo 36.2 de la LOUA, por lo que es necesario contemplar medidas compensatorias para mantener la proporción y calidad de las dotaciones respecto al aprovechamiento".
La aprobación definitiva de la Modificación Puntual 54 del Texto Refundido del PGOU 2006 de Sevilla, el 17 de noviembre de 2022, mantiene el cambio de uso necesario del suelo de Altadis de industrial a terciario, lo que permitirá la construcción de un hotel de 5 estrellas de nueva planta de más de ocho alturas, con 225 habitaciones, 170 plazas de aparcamiento y al menos 10.500 m² de equipamiento privado.
Siendo consciente el Ayuntamiento de Sevilla de la transformación significativa que supone esta nueva actuación, llega a un acuerdo con la promotora del hotel (KKH Property Investors) que prevé mejoras significativas en infraestructuras y servicios públicos de los suelos afectados, tales como la ampliación de la calle Juan Sebastián Elcano; la conexión y mejora de espacios públicos y jardines; la actualización de redes de suministros; la creación de nuevos accesos al barrio y a la ribera fluvial; y una inversión de hasta cinco millones de euros, asumida por la promotora, para llevarlas a cabo.
En opinión de la Asociación de Vecinos de Los Remedios, tanto estas actuaciones, como el punto 2 anterior evidencian que el cambio de uso requiere un incremento y mejora de las dotaciones y servicios públicos existentes y, por lo tanto, el suelo debería haber sido clasificado como Urbano No Consolidado, con independencia del porcentaje de incremento del aprovechamiento urbanístico, según lo establecido en el Artículo 45 de la LOUA.
La Asociación estima que la Modificación Puntual 54 no respeta varios preceptos fundamentales del PGOU de Sevilla al elegirse la alternativa 3, que elimina la cesión obligada de aprovechamiento de metros cuadrados de techo para equipamientos públicos al Ayuntamiento y sustituirla por una cesión voluntaria en contra de los intereses del barrio de Los Remedios.
Afirma la entidad que en la Modificación Puntual 54 del PGOU la cesión para equipamientos públicos es de únicamente 965 m²s, mientras que los estándares urbanísticos establecidos por el Artículo 18 de la LOUA, exigen una reserva mínima del 4% de la superficie de la parcela para equipamientos en suelo urbano no consolidado. En su opinión, se evita por tanto la cesión de 4.034 m²t (metros cuadrados de tech)o para equipamientos locales del barrio de los Remedios al Ayuntamiento de Sevilla.
En resumen, la solicitud de la Asociación de Vecinos de Los Remedios es que se elabore una adenda al convenio urbanístico firmado con los dueños de Altadis que permita corregir la insuficiente cesión de metros cuadrados destinados a equipamientos públicos mediante los siguientes puntos:
Cesión de al menos 4.034 de metros cuadrados de techo de aprovechamiento correspondiente al 10% del aprovechamiento urbanístico del proyecto (3.630,5 UAs), utilizando el mismo coeficiente de uso de 0,9 aplicado a los equipamientos privados, para uso de equipamiento dotacional público como: escuelas, bibliotecas, centros culturales, centros de salud, centros deportivos, centros de participación activa para mayores, centros multiuso, guarderías o ludotecas, a determinar en un procedimiento que incluya la participación ciudadana a través del Distrito de Los Remedios.
Cesión de al menos 1.145,96 metros cuadrados de suelo destinados a los mencionados equipamientos públicos correspondientes al 4% de la superficie de la parcela.
Que dicho convenio posibilite la negociación del intercambio de estos metros cuadrados de techo y suelo por metros cuadrados construidos, terminados y funcionales para los usos dotacionales públicos escogidos, sin coste para el Ayuntamiento, y con los coeficientes que sean de aplicación habitual en estos casos, es decir, en torno a 0,8 m² de techo terminado por m² de techo de aprovechamiento.
